II – LA LOI CARREZ

1 . Origine de la loi Carrez

Cette loi a été conçue pour protéger les acheteurs d’un bien immobilier et pour limiter les abus de certains vendeurs (rarement des particuliers, en fait) qui abusaient de la confiance des acheteurs et de la difficulté générale à évaluer exactement la surface d’un lieu, tant cette appréciation varie suivant l’éclairage, la forme de la pièce ou son ameublement. Elle porte le nom du député qui la fait voter.

1996 – La Loi Carrez est la loi n°96-1107 du 18 / 12 / 1996

Elle est là pour améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété.

Elle vient modifier la Loi du 10 Juillet 1965 (Loi n°65-557) fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Son décret d’application paraitra au Journal Officiel le 23 Mai 1997.

Décret n°97-532 du 23/05/97

2 . Champ d’application

Ce texte ne s’applique qu’aux parties privatives d’un lot ou fraction de lot de copropriété.

Le statut de la copropriété ne concerne que les immeubles achevés.

Par contre on parle bien d’immeubles achevés, mais le statut de la copropriété s’applique à l’ensemble des lots même ceux qui ne sont pas encore construits. Dans ce cas précis la cour de Cassation a précisé que les propriétaires de lots « transitoires » devaient donc payer leur quote-part de charges.

En aucun cas elle ne devra s’appliquer sur un mesurage d’une maison individuelle (sauf si celle si se trouve en copropriété), même si elle fait partie d’un lotissement.

EXEMPLE : Maison individuelle en copropriété horizontale

Dans le cas d’un immeuble collectif appartenant à un seul propriétaire, le diagnostic Loi Carrez ne sera pas à réaliser.

3 . Textes et définitions

DÉFINITION D’UNE COPROPRIÉTÉ

La copropriété est une organisation juridique du droit de la propriété ; cette organisation se désigne par l’expression de « statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

Le statut divise les immeubles en « lots » de copropriété. Chaque lot est composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.

Ainsi, en tant que copropriétaire vous êtes propriétaire d’un lot qui comprend :

• • • la partie privative qui est la propriété exclusive de chaque copropriétaire
    • une quote-part de parties communes

LES PARTIES PRIVATIVES

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque propriétaire.

Sont réputées parties privatives :

• • • l’intérieur des locaux (habitation ou professionnels)
    • les éléments d’équipement intérieur (sanitaires, chauffage individuel, éléments de cuisine..)
    • les cloisons intérieures non comprises dans le gros oeuvre (hors cloisons mitoyennes qui elles ont un statut particulier, en effet vous ne pouvez les abattre sans l’accord du voisin)

LES PARTIES COMMUNES

Sont communes les parties de bâtiments et des terrains affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Sont réputées parties communes :

• • • le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès;
    • le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris lesparties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs
    • les coffres et gaines et têtes de cheminée;
    • les locaux des services communs;
    • les passages et corridor.

Toutefois le règlement de copropriété peut déclarer privatif ce qui est normalement commun et vice-versa.

Les copropriétaires ne bénéficient que d’un droit d’usage et de jouissance sur les parties communes.

CAS PARTICULIER : LA JOUISSANCE EXCLUSIVE D’UNE PARTIE COMMUNE

La notion de jouissance exclusive est un des concepts les plus complexes du droit de la copropriété ; il est aussi difficile à saisir qu’il peut sembler injuste.

À la base se trouve le règlement de copropriété, contrat de base qui lie les copropriétaires.

Ce contrat se doit de distinguer précisément les éléments qui sont privatifs, et ceux qui sont communs.

Cependant il arrive (fréquemment) que des plans imprécis, une rédaction incertaine, des constructions sauvages dont la mémoire se perd, des ventes de parties communes effectuées sans adaptation du règlement, les aléas amenant à la destruction d’archives… font que le règlement de copropriété ne correspond pas à la réalité de la construction qu’il régit.

Quel statut attribuer, dans ces conditions, à tel ou tel espace ? La loi instaure, pour faciliter le travail des juristes, un régime de présomptions. Mais celui-ci ne brille pas par sa clarté. Au titre de l’art. 2 de la Loi de 1965, sont privatives « les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

Il y a donc deux choses à distinguer dans un lot : son usage et sa propriété.

• • • si vous avez la propriété d’un lot, vous en avez l’usage exclusif

• • • si vous avez l’usage exclusif d’un lot, celui-ci n’est pas obligatoirement votre propriété; il peut être un bien commun (cas classique concernant les terrasses)

• • • si la propriété est incertaine (lot non répertorié, p. ex.), et si le règlement decopropriété est muet sur la partie en question (cas fréquent concernant les comblesanciens), il sera fait appel à la présomption de l’art. 3 de la Loi de 1965, qui réputecommunes un certain nombre d’éléments d’immeuble.

En conclusion, si vous avez l’usage exclusif d’une portion de partie qui semble commune mais n’est pas indiquée comme telle dans le règlement, en ce sens que vous seul pouvez y accéder à l’exclusion de tout autre copropriétaire, vous pouvez en revendiquer la propriété.

En revanche, si le local est réputé commun par la loi, vous n’en aurez pas la propriété, mais disposerez d’un droit de jouissance exclusif, la charge de l’entretien pesant sur la copropriété ; ce n’est pas un mauvais statut.

De jurisprudence constante, le droit de jouissance privative ne peut conférer le droit de construire. Pas question donc, de construire une véranda sur un jardin commun à jouissance exclusive sans l’accord de l’assemblée à la majorité.

4 . Rôle du diagnostiqueur

Il va de soi qu’avant toute intervention, le diagnostiqueur devra consulter le règlement de copropriété, afin de bien définir sa mission (lot de copropriété à mesurer) mais aussi, afin de s’assurer que des transformations non autorisées par l’assemblée générale auraient été effectuées.

EXEMPLES :

• • • Cave transformée en chambre
    • Balcon transformé en pièce de vie

QUAND DEVRA-T-IL INTERVENIR ?

Lors de toutes promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. (Art .46 Loi Carrez)

Les mutations à titre gratuit ne sont pas concernées (donations, partages, apports en société…).

Sont exclus de cette obligation :

Les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lots de moins de 8 m².

ATTENTION : les greniers, les locaux à ski, les chambres de service ne sont pas exclus de cette obligation.

5 . Sanctions possibles

SI LE MESURAGE LOI CARREZ N’A PAS ETE TRANSMIS LORS DE L’ACTE AUTHENTIQUE :

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

SI LE MESURAGE LOI CARREZ A ETE TRANSMIS A L’ACTE AUTHENTIQUE MAIS :

• • • la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure nedonne lieu à aucun supplément de prix.

• • • la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, levendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prixproportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

6 .Que faut-il prendre en compte ?

RAPPEL :

Décret n° 97-532 du 23 mai 1997

• • • Art. 4-1. – La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lotmentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchersdes locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs,cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieureà 1,80 mètre.

• • • Art. 4-2. – Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrésne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

Toutefois il faudra suivre l’évolution des jurisprudences, car même si le législateur n’a pas modifié les textes de lois, on pourra rencontrer quelques exceptions (surface occupée par un cumulus, cas d’exclusion des lots < à 8m², …)

Quelques cas de jurisprudences …

CAS BALLON D’EAU CHAUDE – 1m80

En effet, l’arrêt de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence en date du 10 juin 2003 a exclu la surface d’un placard occupé par un cumulus d’eau chaude de la superficie privative Carrez.

La Cour a estimé que le cumulus d’eau chaude, implanté à une hauteur inférieure à 1,80 m, ne peut être considéré comme un élément démontable.

Selon elle, le ballon d’eau chaude constitue « un élément usuel et indispensable dans une habitation et rien en l’espèce n’implique de modifier l’emplacement qui lui est réservé dans ledit placard ».

Cette solution prise a contrario, il convient de compter la surface des placards contenant ces ballons lorsqu’ils sont à une hauteur de 1m80 si cela existe…

CAS < 8 m²

En effet, le principe de la loi est de ne pas prendre en compte les surfaces inférieures à 8 m2. Cependant, les juges ont considéré l’esprit de la loi et ont estimé que la superficie à prendre en compte pour l’application de la loi Carrez est celle de l’appartement tel qu’il se présentait matériellement, les lots d’une surface inférieure à 8m2 n’avaient pas à être exclus du calcul de la superficie.

CAS DEDUCTION D’UNE MARCHE DANS UN PLACARD

La marche dans un placard est à déduire suivant le calcul qui suit :

Si deux fois la hauteur auquel on ajoute le giron soit la profondeur est inférieur ou égale à 64 cm, sinon on considère cela comme étant un palier et entre dans le métrage. Bien entendu le placard doit avoir une hauteur de plus 1,80 m et ne pas comporter d’éléments usuels tel qu’un chauffe-eau.

7 . Qui peut réaliser un mesurage ?

Le vendeur n’a pas l’obligation de recourir aux services d’un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien. Par exemple, il peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession. Néanmoins, le recours à un professionnel (agent immobilier, architecte, diagnostiqueur immobilier, géomètre expert) est vivement recommandé pour sécuriser votre transaction. Celui-ci devra avoir souscrit à une assurance responsabilité civile.

8 . Quels matériels utiliser ?